中指研究院最新数据显示，2025年以来，广州、沈阳等近20个城市已相继宣布推出或优化“商转公”的支持性政策。
上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，相比于“收购存量房”等侧重供给端的政策，近期推出的“商转公”政策作用于住房消费的需求端，既能减轻还贷压力，也有助于增强市场信心和消费能力。
广州拟推行“商转公”政策
7月2日，广州住房公积金管理中心向社会公众公开征求《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿，以下简称“征求意见稿”）的意见。广州拟明确，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动“商转公”贷款。
所谓“商转公”，是指将已办理的商业住房贷款，符合条件后转换为利率更低的公积金贷款。“当前首套公积金贷款利率为2.6%，而大多数存量商业贷款利率仍在3.2%左右，两者之间存在约0.6个百分点利差。”中指研究院华南分院研究主管陈雪强向《证券日报》记者表示，对购房人而言，这意味着月供支出、利息总额降低，同时也可进一步完善住房公积金制度支持作用，释放社会消费需求。
从政策细节看，征求意见稿拟明确，商转公贷款额度按申请时广州市公积金贷款政策核定，同时不得高于“商转公”贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的60%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价格中的较低者为准。同时，申请商转公贷款时，贷款房屋是产权人家庭在本市的唯一住房。
“只有纯商贷的自住房、唯一住房才能满足‘商转公’条件，这部分人群很大部分是之前购房的年轻人或新市民。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，过去楼市火热期间，不少楼盘不接受公积金贷款，现在，这部分人群可申请“商转公”，有助于持续降低还贷压力。
除此之外，在李宇嘉看来，广州此次推进“商转公”背后，也一定程度上是稳定市场预期的需要。“近两个月，广州二手房交易套数降至1万套以下，同比涨幅收窄，新房成交同比下滑，去化周期拉长，居民住房消费预期有所转弱。”李宇嘉表示，在需要“更大力度推动房地产市场止跌回稳”的背景下，广州亦有望探索更多“稳楼市”政策。
持续为购房者减负
事实上，此前已有多个城市相继出台了“商转公”的支持政策，同时，亦有不少城市持续优化该政策，从而惠及更多购房群体。
例如，沈阳市在今年年初明确优化“商转公”贷款申请条件。取消“商转公”贷款申请条件中原商贷已偿还3年（含）以上的限制条件；取消“商转公”贷款申请条件中借款申请人及共同申请人名下除申请“商转公”贷款的1笔个人住房商业贷款以外，不得有其他住房贷款的限制条件。此后再度扩大“商转公”贷款政策支持范围。灵活就业缴存人、异地缴存职工和现役军人，可将已偿还5年（含）以上的个人住房商业贷款，转为住房公积金贷款。
不少地区也在简化“商转公”的办理流程，提升操作便利性。目前，“商公直转”模式下，银行通过顺位抵押的方式配合办理，借款人可以直接将原有商业贷款转换为同一银行的公积金贷款，无须提前还清原贷款，手续更为便捷。
不过，多位业内人士指出，当前不少地区“商转公”政策在落地过程中仍存在一些可优化的空间。
比如，部分地区不支持商业贷款与公积金组合贷的转换，仅接受纯公积金贷款，限制了一部分可贷额度不足购房者的适用范围；同时，办理“商转公”通常需原商贷银行同意配合，在实际办理中需各方协同推进，以提升政策的落地效率。
“多个城市持续优化‘商转公’政策，体现出当前房贷政策更加务实和落地。”严跃进表示，随着各地加快挖掘住房公积金政策潜力，“商转公”政策有望在更多城市落地，该政策不仅为已有商贷的购房者减负，也让不少准备购房的家庭看到了“先商后公”的可选路径，增强了购房决策的确定性。
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